Про Грузию и не только…

[anlazz]

Недели две назад прочитал пост блогера Пуэрто-Лапшина о том, почему он решил продать недвижимость в Батуми. Прочитал – и забыл. Однако после того, как в Грузии начались известные события, данный материал показался мне довольно интересным – в том смысле, что он выступает хорошим примером того, что же реально происходило в данной стране. А точнее – в нашем мире, поскольку, как это не удивительно, страна тут не сказать, чтобы существенна – поскольку основные проблемы тут лежат в совершенно иной плоскости.

Но об этом будет сказано чуть ниже. Тут же следует дать краткое изложение того, что написано у Лапшина-Пуэрто. Итак, основной смысл его поста состоит в том, что содержать жилье в Батуми – что ранее делал автор – сейчас крайне невыгодно. Поскольку, во-первых, стоимость недвижимости в данном городе по сравнению с 2011 годом упала в 2 раза, а накладные расходы, напротив, резко выросли. А, во-вторых, потому, что получать прибыль от сдачи этого жилья внаем оказывается все менее возможным – и из-за роста предложений, и из-за уже указанного увеличения накладных расходов. Ну, и наконец, грузинские власти, долгое время придерживающиеся крайне либеральной политики по отношению к иностранным покупателям недвижимости, стали наконец «подкручивать гайки». (Еще не закручивать – но перспективы уже ясны.)

Разумеется, сам Лапшин – да и большинство его читателей – объясняет все это особенностью конкретной ситуации. А точнее – страны, где все это происходит: пресловутым «грузинским менталитетом», странной любви россиян к данному государству, ну и т.д. и т.п. Особенно актуально это стало после известных грузинских демаршей – когда стало понятно, что отношения между русскими и грузинами оказываются гораздо менее теплыми, нежели казалось (кому?) до этого. Разумеется, подобная ситуация привела к появлению множества материалов на тему: какие грузины плохие, и как глупо вкладываться в данную республику, ездить туда и т.д. Хотя, если честно, то все «национальные критерии» являются тут совершенно натянутыми. И реальные причины указанной проблемы –а равно и огромного числа других проблем – лежат в совершенно иной области.

* * *

Поскольку, самое первое, что нужно тут уяснить – так это то, что люди вряд ли являются идиотами. (Это только для американской профессуры - вроде господина Лопатникова -кажется, что только она является носителем рациональности, а все остальные - полуживотные.) А значит, стоит понять, что вложения их в указанную республику вряд ли были вызваны очевидной глупостью – а равно и «непониманием ситуации». Нет, разумеется, были наверное и те, кто в реальности оказывался уверен в «радушии грузин», а то и в том, что Грузию ждет «большое европейской будущее». Однако большинство, разумеется, рассуждала в совершенно иных категория – как сам Лапшин, купивший квартиры в Батуми еще в 2011 году. (Три года после «войны трех восьмерок» - еще при Саакашвилли!) Надо ли говорить о том, что особой любви к «русским» - а Пуэрто должен был восприниматься именно русским, пускай на самом деле он и еврей – тогда быть не могло. Однако у данного блогера были деньги, которые необходимо было вложить – и вложить так, чтобы это было сколь либо выгодно.

А сделать это даже в 2011 году было крайне непросто. В том смысле, что список тех вложений, которые мог бы сделать «обычный человек», в настоящее время крайне невелик. Нет, конечно, можно положить деньги на депозит, где последние тихо лежали бы, принося некий процент. Однако, во-первых, этот процент не сказать, чтобы велик – примерно 6-7% годовых. Ну, а во-вторых, количество банков в РФ с 2011 года уменьшилось на 451 штуку. (С 1012 по 561) Надо ли говорить, что особого оптимизма это не придает – даже при условии, что права вкладчиков будут защищены. Еще менее оптимистично выглядит покупка ценных бумаг. Нет, разумеется, при грамотной инвестиционной политике тут можно очень неплохо заработать – но именно «при грамотной». В том смысле, что необходимо тупо садиться, и изучать принципы работы фондового рынка – а так же ежедневно (если не ежечасно) оценивать ситуацию на нем. Вот тогда да, подобные вложения окажутся действительно ценными. Однако каждый ли человек желает быть биржевым игроком? Разумеется, нет. А доверять это дело «профессионалам» крайне дорого – если речь идет не о миллионах долларов. Да и где гарантия в том, что играть этот «профессионал» будет ради интересов клиентов? Поэтому прибыльность основного числа «инвестиционных фондов» невелика – и сравнима с прибыльностью депозитов.

Поэтому с давних пор – точнее, годов с 2000 – самым лучшим видом инвестиций остается недвижимость. Во-первых, потому, что она крайне материальна – и нет опасности в том, что купив «активов» на миллионы рублей можно в один миг их потерять. (Точнее, опасность есть –но до момента завершения строительства.) Во-вторых, данный «актив» в течение длительного времени рос в цене – в отличие от тех же акций, которые могут «скакать» туда и сюда. Ну, а в третьих, если говорить о недвижимости курортной или столичной, то она в свое время могла приносить неплохой доход. Скажем, тот же Пуэрто писал о том, что он сдавал «грузинские квартиры» за 60$ в день.

* * *

Собственно, именно поэтому число строек непрерывно возрастало все последнее время. И в крупных городах, и в столицах, и в разнообразных «курортных центрах» - которые из тихих городов и поселков превращались в нагромождение разнообразных строений. (Что крайне бесит урбанистов, вроде Варламова, но в реальности было единственно возможным вариантом развития событий.) В Батуми этому помогала крайне либеральная политика, проводимая местными властями – для которых указанный строительный, и связанный с ним туристический бум выглядел чуть ли не единственной возможностью выживания. Ведь та поистине огромная промышленная и сельскохозяйственная система Грузии за время независимости оказалась полностью разрушенной.

Ну, не нужны оказались никому не грузинские автомобили (если кто помнит пресловутые «Колхиды»), не грузинские самолеты, ни грузинская радиотехника с электровозами – ни разнообразные помидоры-мандарины, на основании которых жители данного государства в свое время создавали целые состояния. (Поскольку оказалось, что те же турки подобные продукты производят на порядок дешевле, и на несколько порядков больше.) Что же касается «знаменитого грузинского вина», то… Ну ладно, не будем о грустном – т.е., о том, что разрушить репутацию в данной отрасли можно очень быстро, а восстанавливать придется годами. А равно и о том, что надеяться продавать свое вино в Европе – где практически все государства являются не просто винодельческими, но винодельческими с давними традициями –затея более, чем странная. Поскольку настоящее грузинское вино, конечно, превосходно – но в реальности экспортный потенциал данной отрасли далек от тех радужных ожиданий, которые с ней связывают.

Поэтому стоит ли говорить, что сделанная ставка на крайне либеральные условия приобретения недвижимости оказалась верной – в том смысле, что именно строительство и сопутствующий ему туризм (именно так –а не наоборот) стало главным драйвером грузинской экономики и единственно возможным способом обеспечения экономического роста. И в реальности строительная отрасль до сих пор дает порядка 8% ВВП страны – больше, нежели то же виноделие. Это, кстати, характерно не только для данной республики – подобный путь проделали большинство государств, начиная с РФ и заканчивая США. По той же причине, связанной с том, что в современном мире осталось мало мест, дающих возможность для надежных и прибыльных инвестиций.

* * *

Однако, совершенно очевидно, что подобный «строительный бум» имел – и имеет до сих пор – характер «спекулятивного пузыря» со всеми его особенностями. И вот, похоже, подошло время ему сдуваться. (В самом лучше, разумеется, случае – если не случится взрыв.) В том смысле, что то огромное количество недвижимости, которое было возведено в последние десять лет, является очевидно избыточным для любой страны современного мира. (Экономически избыточной, конечно.) И в смысле того, что непонятно, за счет чего должно окупаться данная масса, поскольку дома, как известно, прибавочную стоимость не производят – плата за проживание должна быть заработана в иных областях экономики, где уже десятилетия господствует спад. И в смысле того, что очевидный «инвестиционный» характер данной недвижимости неминуемо сказывается на реальном удобстве проживания в ней, а так же приводит к совершенно очевидному падению качества построек. (У Пуэрто об это прямо сказано – но, если честно, «грузинская ситуация» тут мало отличается от ситуации в РФ или тех же Штатах.)

Поэтому, рано или поздно, но надо быть готовым к тому, что указанная «лафа» с недвижемостью закончится, и данная отрасль (строительство) должна будет «привестись» к общей норме. В том смысле, что сверхприбыли – относительно иных областей – должны упасть, а вместе с ними должен упасть и смысл новых инвестиций. Ну, и разумеется, заоблачная цена на современные постройки – будь это бетонные московские «человейники», фанерные американские коттеджи или же вот описанные «курортные апартаменты» - так же должна опуститься на более разумный уровень. (Что, собственно, и происходит в той же Грузии.)

Ну, и конечно же, не стоит забывать, что подобный строительный бум оказывается мало связанным с окружающей жизнью вокруг. (Количество «сопряженных» отраслей тут много меньше, нежели для обрабатывающей промышленности.) Ну да, разумеется, какая-то часть населения вовлекается в данный процесс, но она оказывается невелика. Поэтому, несмотря на колоссальный рост роскошных домов вокруг, большая часть тех же грузин оказывается все так же бедна, как и десять лет назад: по уровню жизни Грузия находится ниже Албании, хотя и выше Молдовы. Собственно, именно поэтому никакой искренней любви к «иностранным инвесторам» данный народ испытывать не может, скорее наоборот. (Поскольку «люди с деньгами» приводят к удорожанию жизни вокруг.) Что рано или поздно, но должно было «прорваться» - и тот факт, что этот «прорыв» оказался обернут в традиционную «обертку» русофобии, сути его не меняет.

* * *

В общем, подводя итоги вышесказанного, можно сказать: то, что произошло в данной кавказской стране, оказалось не просто закономерно. Но и совершенно очевидно предрекает то, что в недалеком будущем станет неизбежным для всего мира – когда «естественные возможности» надувания пузыря недвижимости закончатся, а перед государствами окажутся более важные цели, нежили поддержка ипотечной системы. Впрочем об этом надо говорить отдельно. Равно как отдельно надо говорить о судьбе туристической отрасли, которая «надувается» подобным образом – поскольку эта тема крайне сложная и интересная, а значит, ее надо разбирать отдельно. (Тут же можно сказать только то, что «туристический пик» сейчас пройден, и количество отдыхающих начало снижаться – но пока еще плавно.) Ну, и разумеется, о том, что, в любом случае, в любом случае придется возвращаться к вопросу о новом запуске промышленности и сельского хозяйства в подобных Грузии регионах – впрочем, как и везде. (Вплоть до РФ и США.)

P.S. А большую часть "инвестиционной недвижимости" в будущем придется сносить - поскольку для нормальной жизни она непригодна.

Comments

[bowhill]

Вложить деньги, самому ничего не делая, можно только в дело (бизнес) того, кто что-то делает. То есть в чужой бизнес. Через банки, биржи и другие финансовые предприятия, которые обеспечивают взаимоотношения владельцев и покупателей ресурсов. Эти возможности как были, так и есть.

Сдача квартир — это тоже бизнес, свой бизнес, в данном случае со значительной стоимостью основных производственных средств и относительно небольшими операционными действиями. Иногда, за незначительностью операций, может показаться, что это как бы и не бизнес, но на нескольких объектах всё уже заметнее.

Когда стоимость средств большая, а стоимость действий — маленькая, то колебания цены этих средств очень сильно (масштабно) влияет на всё. Ничего сверхъестественного.